今日からブログを始めます！
ここでは主に不動産のことや、日々のできごとをつづっていきたいと思っています。
特に聖蹟桜ヶ丘 不動産などの最新情報についてブログを発信していくつもりです。
どうぞよろしくお願いいたします。
さて、オーナーが一括借上げ管理契約を業者と結んだ場合、敷金、礼金、管理費等の支払いをする必要がない、というのが一般的です。
・・・最近では、札幌、仙台、熊本、京都といった、地方の都市で盛んに行なわれていますね。
これら一棟売りのアパート・マンションは比較的金額がはるために、とかく金持ちのものである、あるいは法人向けのものである、と考えられがちです。
・・・しかし、頭金さえしっかり用意しておけば、一般のサラリーマン、あるいはOLでも運用できますので、よく研究してみるとよいでしょう。
サラリーマン・OLのみなさんにも、アパート・マンションのオーナーになるチャンスは十分にあるわけです。
・・・ただし、最近は地方のアパート・マンションの利回りも、業者の乱立により次第に低下しつつあります。
物件の選定にはよく注意する必要があるでしょう。
アパート・マンションの経営にとって、入居者をいかに確実に探すか、集めるか、ということは最も重要なことです。
・・・これは当然のことです。
せっかく、アパート・マンションを建てても入居者がいなければどうにもなりません。
そこで、アパート・マンション経営の大事なノウハウの一つとして、入居者をいかに探すか、ということがあげられます。
これは、ワンルームマンション一戸だけを持っているというような場合と、アパート・マンションを一棟持っているというような状況とでは、少し入居者の探し方が違いますので、それについて述べてみましょう。
まず、ワンルールマンションを一戸とかニ戸持っている場合。
アパ・マン情報誌、あるいは聖蹟桜ヶ丘 不動産情報、住宅情報誌に掲載している業者に、その付近の相場を聞き、相場とあまり違わない家賃を設定して、入居者探しを依頼することです。
アパート・マンションの賃料というのは、やはり、そのときの相場に合わせるのが一番賢明です。
中には、「いくらで買ったので、このくらいの利回りはほしい」といった、物件の購入価格から利回りを逆算し、それで高い家賃を設定する人がいます。
・・・しかし、アパートを探すほうもいろいろな情報を持っているので、そのような賃料の設定では、借り手はなかなかつかないでしょう。
あくまでも、相場を参考にし、状況の良い3月、あるいは9月には少し高めに・・・
4月、5月、6月、7月、あるいは、11月、12月といった、いわゆる賃貸の端境期は、多少安めにするのが普通です。
アパート一棟の場合ですが、アパート・マンションを一棟で保有する場合には、建てる前に、窓口になる賃貸業者を決めておくことが必要です。
これは聖蹟桜ヶ丘 一戸建てなどを貸す際にも同様です。
賃貸業者に相談することによって、自分のアパート・マンションを建てる地域はどういうタイプの賃貸住宅需要があるのかがわかり、最も需要のあるものを建てることができるからです。
そうすれば、完成する前に、すでに予約が入り、でき上がったときには満室といったようなことも、決して夢ではないわけです。
これは、自分の土地に建てる利回りの良さによるものですが、新築で、しかも、1割も安い賃料を設定し、さらに日当りなどの条件が良ければ、たちまち借り手がつくのが当然といえるわけです。
アパート・マンションの適正家賃を決定するということは、入居者を上手に探す最大の要因です。
そこで、この適正家賃について間違ってはならないのは・・・
適正家賃はアパート・マンションの建設費、あるいは土地の購入費など、いわば"原価"と希望する"利回り"からはじき出すものではない、ということです。
こうした、"利回り"を重視する方法は、「精算法」と呼ばれています。
「精算法」とは、敷地の価格と建物の価格を合わせた「基礎価格」に期待利回りを乗じて、これに経費を加えた数値から、月当りの賃料を算出するという方法です。
・・・ところが、家賃決定の最大の要因は、付近の同じようなアパート・マンションが、果たしていくらで貸しているかということ、つまり、周辺の"相場"なのです。
なぜなら、アパート・マンションの部屋を探し、入居するかどうかを決定するのは、あくまでも入居者そのものであり、貸し手ではないからです。
また、"相場"を見る上で注意しておきたいのは、家賃以外の敷金、礼金、保証金なども調べておくということです。
・・・さらに、築年数、間取り、最寄り駅からの所要時間など、賃貸物件の水準のよく似た物件を調べておかなければ、相場を知る意味がありません。
もし、あなたの聖蹟桜ヶ丘 戸建、アパート・マンションの家賃、あるいは敷金、礼金、保証金などが周辺よりもずっと高いならば、おそらく、入居者はなかなか決まらないでしょう。
もちろん、アパート・マンションにそれなりの付加価値・・・
たとえば衛星放送の受信機がついていたり、各種チケットの取れるようなカウンターがあったり、あるいは駐車場が一戸に一つずつある、というのなら多少高くてもかまわないでしょう。
そのような付加価値のない普通の賃貸物件ならば、やや低めに設定するということが、最終的には入居者で満室にし、利回りを良くする最良の方法なのです。
こんにちは。
今日は、アパート・マンション経営成功の秘訣をお教えしましょう。
駐車場付きであっても、付近の駐車場のないアパートなどと同じような価格にする、といったような配慮が必要です。
ローン返済計画を立てるときには、こうした方法で家賃を設定した上で、果たして月々の返済に無理がないかどうかを見きわめていく必要もあります。
そして、家賃よりもローンの支払いの方が多いときにはその返済金を無理なく支出できるということが肝心なことです。
・・・もちろん、返済よりも家賃収入の方が多ければ、それにこしたことはありません。
この家賃設定については、提携する賃貸業者、あるいはアパート・マンションを建てるメーカーとよく相談し、付近の入居者の事前のリサーチをしっかりと行なってから決定するということが必要です。
たとえば、家賃設定、部屋の設計、ワンルームかファミリーか、あるいは重庫をどうするか、階数は何階にするか・・・
部屋の中の造りは洋間にするか、和室にするか、ベッドは造りつけにするのか、などを事前に決めるのです。
この事前の打ち合わせがアパート・マンション経営成功の秘訣といっても過言ではありません。
最近は聖蹟桜ヶ丘 中古一戸建てを借りたいという方も増えているようです。
こうしたニーズを先取りすることも不動産経営には大切なことですね。
聖蹟桜ヶ丘 新築一戸建てやアパート、マンションなどを経営していく上で賃料の値上げというのは、最も難しい問題の一つです。
入居者にとっては、できるだけ賃料は上げてほしくないものです。
一方、大家さんのほうでは、固定資産税の引き上げや修繕費など、さまざまな経費がかかること・・・
さらには、周辺の相場の値上りなどによって、単に、更新時の数%の値上げでは追いつかないという場合があるからです。
そこで、賃料の値上げの最も良いタイミングとしては、賃貸人が出たときに、一挙に、相場の賃料にして、新しく賃貸人を募集することです。
そうすると、空いた部屋については、相場の賃料が設定され、その賃料で、貸借人が入居することになります。
それから、すでに入居していて賃料を払っている人に対しても、更新時に、
「現在の相場は、このようになっていて、実際にその値段で入っている人がいる」
・・・といえば、従来より比較的容易に賃料を引き上げることができるようになるでしょう。
貸借契約書の中には、
「物価の動向など諸般の情勢を考えて、家主は賃貸料を値上げすることができる」
・・・という条項がありますので、当然、値上げの権利はあると考えられるわけです。
借地借家法で、賃貸人の身分が手厚く保護されているために、賃貸人は、その新しい値上げされた賃料を拒否しつつ、前の賃料を支払い続け、なおかつ、入居しているということがあります。
・・・しかも、値上げした賃料を支払ってくれないという理由だけで立ち退きを要求するのは、法的に非常に難しいようです。
結局、民事上の争いをするような賃料の値上げをしても、あまりメリットはありませんから、あくまでも話し合いの上で、少しずつ賃料を値上げしてゆく、という方法をとったほうがよいでしょう。
そのためには、日頃から賃借人との関係をよくしておくとか、不動産業者に仲介してもらうなどといった配慮も必要でしょう。
とくに、最近の首都圏では、貸借の需給関係が崩れがちです。
どちらかといえば借り手市場になっていますから、あまり高い賃料の値上げをしたりすると、かえって、そのアパート・マンションは、悪評がたって空室率が高くなってしまいます。
これは、聖蹟桜ヶ丘 マンションなどの投資用マンションを持っている人にもあてはまることです。
やはり、賃料は賃貸の需給関係によって決まりますので、借り手市場になりつつある首都圏の状況を見ると、あまり高い賃料にして利回りを稼こうと思っても無理なことです。
したがって、適正な、いわゆる周辺の相場に合ったような家賃の設定をあくまでもベースにして、利回りや返済計画をたててゆくということが必要です。
・・・どうしても高めの賃料を設定しなければ支払いのできないような不動産投資の仕方、あるいはアパート・マンションの建設の仕方というのは、そもそも、計画の段階から間違っていたといっても過言ではないでしょう。
不動産の賃貸契約は、一般に賃貸業者の店舗で行なうことになっています。
この賃貸契約の主な内容としては、賃貸物件の広さや間取り、賃貸の期間、部屋を壊したりした場合の保障の問題・・・
あるいは、敷金、礼金などのことです。
また、連帯保証人の書類の提出もあります。
さて、この賃貸契約の前には、必ず、「重要事項の説明」というものが、その賃貸業者の専任の宅建取引主任者により、主任者証を提示した上で行なわれなければなりません。
そこで重要なのは、賃貸業者から賃貸人に対して、その物件は持ち主にとっては大切な財産であること。
そして、聖蹟桜ヶ丘 中古マンションなどを借りる以上は、賃料を払うとしても、きれいに大切に使う・・・
つまり社会人として常識的な使い方をするということを言い含めてもらうことです。
また、賃借人が契約を解除するときには、一般に1ヶ月前に貸主に通告することになっていますが、実際には通告後1ヶ月を過ぎても住み続けるといった例があるようです。
・・・しかも、家賃を支払わずに、敷金をそれに充てるよう要求してくるといった最悪のケースにならないよう、最初（契約時）に、家賃、敷金、礼金の意味をはっきりとさせておくべきです。
宅建業法上は、家主は業者に対して礼金は支払わないということになっていますが・・・
トラブルが発生したときの諸々の事務処理のために、管理費、あるいは、広告費といった形で半月分、あるいは、1ヶ月分を、賃貸業者に支払うような習慣ができつつあります。
マンションのオーナー、あるいは、聖蹟桜ヶ丘 中古住宅やアパートのオーナーとしては、そのような形で賃貸業者に、しっかりと必要な費用を払っておいたほうが、業者も真剣にトラブル処理にあたってくれるのではないでしょうか。
さらに、賃貸契約については、実際の契約は賃借人と業者の間で行ない、貸し主は、後で書類を送ってもらって、それに印を押すということが、現在、通例として行なわれているようです。
・・・しかしそれでは、何か問題が発生したときに、賃貸人がどういう人であるか、ということすらわかりません。
できれば、"私も同席させてください"という形で、賃貸契約の場合には、時間をさいてでも同席したほうがよいでしょう。
・・・大切な自分の不動産です。
その不動産としての財産を他人に貸すからには、賃貸契約ぐらいの時間はさいておくのは少しも惜しいことではありません。
財産を守るためにも、大切な行動といえるでしょう。
建物を建てるために土地を借りると借地法の適用があります。
借地を利用すれば、土地が高くて買えないときにも、少ない資金で建物を建てられるというわけです。
借地法によって保護される権利を借地権といいますが、この借地権は、民法にある賃借権と地上権を含むものです。
借地権が生ずると、土地の価格のかなりの割合を、借地権者が取得することになります。
・・・つまり、借地権には聖蹟桜ヶ丘 物件のような資産的な価値があるのです。
ひとくちに借地権といっても、賃借権か地上権かで、その権利内容は異なるのですが・・・
ここでは現実の借地権の大部分を占める賃借権の場合について説明していくことにします。
まず、いったん建物所有を目的に土地を借りると（建物の種類にもよりますが）最低でも20年または30年以上の借地期間を当事者の合意で契約しないと、法律により30年または60年間の期間とされてしまいます。
借地期間が満了しても、借地人が希望すると容易に更新することができます。
地主が期間満了によって土地を返してもらうには、一定の期間以前に更新拒絶の意思を伝えること。
それに、更新拒絶について正当な事由があることを証明しなければなりません。
正当な事由というのは、土地を明け渡してもらえないことで地主の受ける不利益と、土地を明け渡すことによって生ずる借地人の不利益を、具体的事情を総合的に判断した上で決めます。
地主の不利益が多大であるときにのみ正当事由があると判断されることになります。
建物が存在しているときには当然、借地人は土地使用の必要性が高いわけです。
そのため、借地人に著しい約束違反があるような場合は別にして、地主の正当事由が認められることは少ないようです。
このような基礎的な知識を知った上で、聖蹟桜ヶ丘 物件情報などをチェックするのがいいでしょう。
借地権は、地主の承諾を得ないでも第三者に譲渡することができます。
借地権は一つの財産権ですから、地主の承諾が得られないと譲渡できないというのでは"借地人の保護"に欠けているともいえます。
・・・そこで、借地法は地主が承諾することを間接的にですが強制する条文を規定しました。
借地法は・・・
1．借地上の建物を譲渡する場合、借地権を譲渡しなければならないにもかかわらず、地主の承諾が得られないとき・・・
裁判所に借地権者が申し立ることによって、地主が承諾しないことの正当性を判断してもらい、地主の承諾にかわる許可を借地権者が得られるようになっています。
2．地主が承諾をしないとき、建物の譲受人などにとっては土地上に建物を所有しておく権利がないので、建物の価値は材木同然になってしまいます。
・・・そこで、建物の譲受人は地主に対して、建物を時価で買うことを求めることができるようになっています。
地主は借地権譲渡の承諾を与えるか、建物を買うか、いずれかを選択しなければなりません。
法制審議会では借地法の改正が検討されています。
3．借地権の存続期間を一定の長さにすることと、更新のない借地権を認めようということ
4.正当事由を緩和し、聖蹟桜ヶ丘 土地など土地所有者の利益を守る
5．地代の増減紛争を簡易迅速に処理すること
・・・などが主な検討課題とされているようです。
家や土地を貸すときは相手を選ぶ必要があります。
聖蹟桜ヶ丘 売土地を購入する場合にはこうした問題は起こらないのですが・・・
もしも貸してしまった賃借人が悪質な人間だったときは、ただ手をこまねいていても事態は解決しません。
賃貸人の対抗手段としてはいろいろと考えられますが、場合を分けて説明します。
まず、賃借人の賃料支払が遅れる場合。
・・・このような賃借人は貸主として一番困ります。
いうまでもなく、賃料収入の計画が狂ってしまうからです。
そこで、貸主としては賃料の支払いが遅れるごとに、内容証明郵便で賃料支払の催告をすることが大切です。
こまめに催告の内容証明を出すことです。
・・・こうして、催告をしても賃料支払の遅れが1年分以上も滞るようだと、賃貸借契約の解除ができるようになる場合が多いです。
最後にもう一度、遅れた賃料金額の支払いを催告して、支払いのないときには契約解除する旨の内容証明を出します。
・・・その後、貸借人に対して明け渡しの請求をして、家や土地の占有を返してもらことになります。
貸借人が家や土地を使うのが大幅に約束に違反する場合・・・
貸借人は、借りている家や土地を良心的に使用するとは限りません。
・・・また、契約書に書かれているように使用するとも限りません。
しかし、貸主にとっては、貸借人が良心的にまたは契約書に書かれた通りに家や土地を使用しないからといって、法律に違反した使用方法になるとは限らないことに注意する必要があります。
ある程度の賃借人の違反は、賃料の支払いを受けている貸主としては我慢しなければならないとするのが民法の立場です。
大幅に良心を欠いた使用や契約書に違反する使用・・・
たとえば、住宅として貸した家の大部分を無断で改装して風俗営業をする建物に全面改築してしまったようなときには、貸主は貸借人に対して賃貸借契約を解除して建物を明け渡してもらう請求を即時にしなければなりません。
改装工事中に知ったならば、賃借人に工事の中止を申し込むことや工事禁止の仮処分を申請することです。
放置すると貸主にとって不利になりかねません。
自宅を聖蹟桜ヶ丘 リフォームするのとはワケが違うのです。
・・・このように、貸主として家や土地を信用して貸した借主が、その信頼を裏切り、信頼関係を破壊してしまうような違反をしたならば、そのつど内容証明郵便で違反を指摘し、その是正を請求するのがよいでしょう。
一つの違反では契約の解除ができない場合でも、違反事実の積重ねによって契約を解除し、悪質な賃借人を追い出すことができるようになります。
・・・以上の他に、簡易裁判所に対して、賃借人を相手にして賃料の支払いを約束通りするようにとか・・・
また、家や土地の使用方法を少なくとも法律に違反しないようにするといったことを内容とする調停を申し立てることです。
裁判所に調停の申立てをするのは回り道のようですが、裁判所では裁判官や調停委員をまじえて問題を解決してくれることが多いです。
ある程度の悪質な賃借人も裁判官や調停委員の意見には従うものです。
・・・この手続は簡単です。
簡易裁判所の窓口でも教えてくれます。
それでも解決できなければ弁護士に依頼して事件の解決をしてもらうのがよいでしょう。
自宅を聖蹟桜ヶ丘 リノベーションして快適にすることと、借りている家を勝手に改造してしまうことは全く違います。
賃借人は常識的なものの考え方をしなくてはなりません。
アパートやマンションの家賃収入は、不動産所得とされ、他の所得と総合して確定申告することになります。
・・・この計算は、その年の不動産所得の総収入金額から、必要経費を控除して算定します。
さて、この必要経費とは、家賃収入を得るために直接要した費用です。
つまり、その年に生じた一般管理費、その他業務上の費用のことで、具体的には、次のような費用があげられます。
つまり、建物火災保険料、公租公課（固定資産税、都市計画税、事業税）、借入金利子、水道光熱費地代（借地権の場合）、不動産管理料、修繕費減価償却費などです。
これらの必要経費は、現実に支払った金額ではなく、その年に未払いでも確定している債務などは、すべて含まれます。
留意すべき項目としては、修繕費があげられます。
建物の一部を修理した場合は、その内容により必要経費と、そうでないもの（資本的支出）に区分します。
その場合に、次のような支出は、全額が必要経費として認められています。
1．家屋の畳表の取替えの費用
2．家屋の床の損傷部分の取替え費用
3．家屋及び室内の壁の塗替え費用
4．破損したカワラの取替え費用
・・・などです。
不動産投資やアパート・マンション経営に興味のある方は、聖蹟桜ヶ丘 不動産情報をチェックしつつ、こうして基礎知識を学ぶことが大切です。